Lời thỉnh cầu cho việc cấp phép xây dựng nhà liền kế khu trung tâm hiện hữu TP. Hồ Chí Minh

Cơ quan quy hoạch, cơ quan cấp phép TP. Hồ Chí Minh và nhà đầu tư là bình đẳng thực hiện quy định của pháp luật, cụ thể, rõ ràng về chỉ tiêu kiến trúc công khai, tiến tới chấm dứt việc xin.
Hoàng Lực Hoàng Lực
Câu chuyện từ thực tế
 
Việc xin phép và xây dựng căn nhà phố số 8 Trương Định, từ tháng 01 năm 2016 đến nay vẫn chưa xong. Quá trình xin phép thông qua dịch vụ, nhà thầu liên hệ với Sở Quy hoạch-Kiến trúc và Sở Xây dựng gần 1 năm mới có giấy phép. Khi xây dựng căn nhà là một cái giếng nổi, vì phải đục lỗ thông tầng gần 1/2 diện tích sàn từ lầu 1 đến lầu 8. Giấy phép 8 tầng, tính cả sân thượng, tầng lửng, không được lắp thang máy. Do vậy, không có tum thang, sân thượng không được làm mái lợp tôn, với diện tích căn nhà 113m2, đã lùi vào quá chỉ giới cho phép xây dựng là 2,5m (tổng cộng 5,5m.) lùi phía sau 3m.
 
“Theo quy định” tại ô phố nhà số 8 được phép xây cao 50m, nhưng sở quy hoạch cho 27m, nhà phố sau khi đã lùi trước, lùi sau, nhưng chỉ cho xây với mật độ là 66%. Hệ số SSĐ là 4.0, nếu xây dựng đúng chỉ được 4 tầng với chiều cao khoảng 15m, muốn xây 8 tầng thì phải đục lỗ. Trong khi đó, năm 2015 các cơ quan cho phép nhà liền kề xây cao 38m, không phải lùi phía sau, thể hiện việc áp dụng quy định kiến trúc cùng thời điểm, không thống nhất trên cùng một tuyến phố đối với 2 nhà liền kề.
 

Khi phát hiện không bình thường, nhà đầu tư đã dừng xây, đã làm đơn đến Sở Quy hoạch-Kiến trúc, Sở Xây dựng, để xin điều chinh chỉ tiêu kiến trúc, nhưng không được chấp nhận. Nhà đầu tư làm đơn cứu xét đến chủ tịch UBND Thành phố, lần 1 vào tháng 11. 2017, lần 2 vào tháng 1.2018, đến tháng 4.2018 Phó chủ tịch Trần Vĩnh Tuyến có chỉ đạo hỏa tốc gửi Sở Quy Hoạch-Kiến trúc, Sở Xây dựng, để tham mưu việc trả lời đơn cho doanh nghiệp.
 
Theo kết luận mà Hội đồng chuyên môn Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã họp, không thể tăng chiều cao, tăng mật độ Xây dựng và hệ số Sử dụng đất cho căn nhà phố là chưa xem xét đầy đủ các điều cụ thể của Quy chế 930ha, các quy định liên quan và đối chiếu với thực tế khi xét chỉ tiêu kiến trúc. Đến nay, nhà đầu tư đã có đơn gửi đến UBND Thành phố lần thứ 3, ngày 05/09/2018, xin điều chỉnh chỉ tiêu kiến trúc. Từ sự bật cập của chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho nhà phố, đã tạo nên lỗ thông tầng như một cái giếng nổi giữa nhà, mất cân đối về sự tương đồng chiều cao và hài hòa cảnh quan khu vực.
 
Thông tầng phải xuất phát từ sự chủ động của chủ đầu tư, thiết kế lỗ thông tầng theo gợi ý của cơ quan cấp phép là để lách luật, khi hoàn công xong chủ đầu tư phải “chạy” đề lấp sẽ gây ra nhiều hệ lụy cần được chấm dứt thông qua các quy định cụ thể của Pháp luật. Hệ lụy của lỗ thông tầng nhà phố có ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt, phòng cháy, chữa cháy, trang trí nội thất, đặc biệt là thiệt hại về kinh tế nên chủ đầu tư phải lấp là một thực tế. Mong được cơ quan quản lý xem xét.

Mong muốn của chủ đầu tư nhà số 8 Trương Định là được áp dụng chỉ tiêu kiến trúc như nhà số 6 Trương Định sát vách, xây năm 2015, nhà số 157, Lê Thánh Tôn, nhà 9-11-13, Lưu Văn Lang, xây năm 2017 là hài hòa về không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị, tuân thủ theo Quyết định 135, Quyết định 45 & QĐ 3457 của UBND TP. Hồ Chí Minh về quy định kiến trúc và quy chế quản lý không gian kiến trúc.

Những căn cứ pháp lý?

Các căn cứ pháp lý hiện hành là Quyết định 3457/QĐ – UBND ngày 28.06.2013 (quy chế 930ha) phê duyệt qui chế quản lý không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị khu trung tâm hiện hữu và Qui định kiến trúc nhà phố theo 1 phần Quyết định 135 & Quyết định 45/QĐ – UBND ngày 03/07/2009, có mối liên hệ như thế nào, mong có câu trả lời của cơ quan chức năng. Qui chế 930ha cụ thể là QĐ 3457, là căn cứ pháp lý hiện hành, nhưng không có thẩm định của Sở Tư pháp. Ý kiến của Sở Quy Hoạch - Kiến trúc tại văn bản 3045/SQHKT, ngày 02/06/2018, tại khoản 4 “… Căn cứ Điều 60 luật quy hoạch đô thị. Điều 24 Nghị định 38, Nghị định 37, Thông tư 19 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị, theo đó “… không có quy định việc ban hành quy chế quản lý qui hoạch kiến trúc đô thị phải có ý kiến của Sở Tư pháp…” là chưa đúng vì đây là quyết định của UBND thành phố nên khi ban hành phải theo quy định của luật ban hành văn bản.

Hiện nay đang có các căn nhà gọi là cấp phép sai tại Quận 1, điển hình là 157 Lê Thánh Tôn, 9-11-13 Lưu Văn Lang, nếu theo Qui chế 930ha thì phải đập bỏ mỗi căn ít nhất 3 tầng, hoặc đục 1/2 sàn từ lầu 1 đến lầu 8 (Về sơ bộ đánh giá nhà 157 Lê Thánh Tôn có mật độ xây dựng hơn 100%, diện tích khoảng 60m2, hệ số sử dụng đất 3,0 sẽ được xây 180m2 tính cả mặt đất, chỉ được đổ 2 tấm sẽ là 1 trệt, 1 lầu, sân thượng, độ vươn ban công vượt chỉ giới xây dựng không được xây thành phòng).
 

Việc rút giấy phép và xử lý cán bộ cấp phép là quá dễ, nhưng việc đập nhà, hay cho tồn tại cần được các cơ quan có liên quan xem xét thêm về sự liên hệ của quy hoạch với xã hội, cảnh quan, kinh tế, và du lịch, ... Để có đánh giá toàn diện và khách quan cần thanh tra toàn diện việc cấp phép xây dựng các căn nhà phố tại khu 930ha, từ năm 2014 đến nay cũng là điều cần thiết.

Sau khi thực tế xem 2 căn nhà gọi là sai phép nêu trên, là phù hợp cảnh quan, xã hội và kinh tế, có thể phải điều chỉnh chút ít, nhưng về cơ bản Quận 1 đã cấp phép theo quy định kiến trúc là QĐ 135, QĐ 45 và quy chế quản lý theo QĐ 3457. Căn cứ pháp lý có ảnh hưởng trực tiếp đến chỉ tiêu kiến trúc, do vậy phải được cụ thể áp dụng thông qua các văn bản pháp qui.

Những tác động của qui hoạch

Về kinh tế, căn nhà 157 Lê Thánh Tôn khoảng 60m2, cấp 4, dự tính mỗi năm đóng thuế khoảng 100 triệu, thì nay, sau khi xây dựng dự tính họ sẽ đóng mỗi năm không dưới 1 tỷ. Khu trung tâm thành phố khoảng 80% là nhà phố. Cần chú ý “…đảm bảo sự tương đồng với chiều cao công trình có loại hình kiến trúc tương tự trong khu vực lân cận, …”. như quy định tại Điều 23, Quy chế 930ha, nhưng đã không được các cơ quan chuyên môn quan tâm. Dựa vào Qui chế 930ha đang áp dụng đã ảnh hưởng đến chỉnh trang đô thị, hợp khối, chung cư cũ, làm giảm các trung tâm chỉ huy kinh tế của Doanh nghiệp, làm tăng việc đầu tư tạm bợ, ngắn hạn. Ngay tại thủ đô Paris, vẫn có nhà ổ chuột, nhưng mặt phố đã được chỉnh trang để thu hút đầu não kinh tế vừa, nhỏ và du lịch, cư dân trung tâm sẽ dạt ra ngoài theo qui luật.

Có nhiều nguyên nhân doanh nghiệp phải đóng cửa, trong đó có nguyên nhân bất cập của quy hoạch cho xây giếng thay vì xây nhà. Từ bất cập quy hoạch sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách, mà năm sau trở đi sẽ nhìn thấy, nguồn thu ngân sách phụ thuộc vào đầu não kinh tế của các công ty. Đầu não kinh tế của bất kỳ nước nào trên thế giới cũng tập trung ở trung tâm, là nơi liên hệ, giao dịch, … do vậy giá thuê văn phòng ở trung tâm rất cao. Hiện nay đầu não các công ty ngàn tỷ ở các văn phòng hạng A, hạng B còn lại các hạng C – D – E, … là các văn phòng còn lại khu trung tâm với số nhiều có doanh thu hàng chục, hàng trăm tỷ đồng, nơi làm việc của các cư dân có thu nhập cao và đóng thuế nhiều cho nhà nước. Tác động về quy hoạch là một trong những nguyên nhân sẽ làm tăng hay giảm sự phát triển doanh nghiệp. Tác động của việc giải quyết nhanh hay chậm đơn, thư của doanh nghiệp sẽ làm doanh nghiệp phát triển, thu nhỏ hoặc phá sản. Tác động của các Quyết định, chỉ thị do UBND Thành phố ban hành không tuân thủ luật ban hành văn bản là vi phạm điều cấm của luật, phải được vô hiệu kịp thời.

Kết luận: Từ câu chuyện thực tế đã nêu, đối chiếu với các văn bản hiện hành và thực trạng gọi là sai phạm trong cấp phép xây dựng các nhà đã nêu trên tại Quận 1, các cơ quan có liên quan cần vào cuộc để thống nhất thực thi các quy định kiến trúc liên quan đến nhà phố khu trung tâm hiện hữu (930ha).

Cơ quan quy hoạch, cơ quan cấp phép và nhà đầu tư là bình đẳng thực hiện quy định của pháp luật, cụ thể, rõ ràng về chỉ tiêu kiến trúc công khai, tiến tới chấm dứt việc xin, cho chỉ tiêu kiến trúc và cấp phép. Trong thời gian chờ đợi, nhà đầu tư mong muốn được áp dụng các quyết định, quy định kiến trúc nhà liền kề đang có hiệu lực, mà thành phố đã ban hành, thông qua tiếng nói từ công luận.
 

Nhóm PV

Tin nổi bật cùng chuyên mục