GS Đặng Hùng Võ: Sửa đổi Luật Đất đai nhằm phát triển thị trường bất động sản

Kể từ thời điểm được phục hồi từ 2014 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) đã phát triển mạnh trong 5 năm qua với phân khúc BĐS nhà ở truyền thống, phân khúc mới BĐS du lịch và gần đây là phân khúc BĐS công nghiệp
GS Đặng Hùng Võ

Hai yếu tố quan trọng nhất là chi phí huy động vốn và chi phí tiếp cận đất đai vẫn đang còn nhiều ách tắc gắn với nhiều rủi ro pháp luật cần phải sớm giải quyết.

Tại phân khúc BĐS nhà ở, việc khắc phục tình trạng BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu vẫn tiếp tục. Mặt khác, các dự án mới vẫn đang triển khai mạnh dựa trên quan hệ cung - cầu đối với từng nhóm BĐS được phân định theo giá.

GS. Đặng Hùng Võ

Nhóm BĐS nhà ở giá thấp, trong đó có nhà ở xã hội, đang gặp khó khăn về nguồn tín dụng ưu đãi sau khi gói 30 nghìn tỷ đã kết thúc. Tình hình này đặt ra yêu cầu cần xem lại để điều chỉnh các chính sách nhà ở xã hội, chuyển từ cơ chế Nhà nước bao cấp một phần sang cơ chế giải quyết bằng thị trường. Các dự án VinCity của Vin Group đưa ra thị trường nhà ở có giá trung bình nhưng đủ khả năng thanh toán dài hạn cho những người có thu nhập thấp. Đất đai cho các dự án VinCity đều là đất giao để đổi lấy hạ tầng theo phương thức BT. Đây là một gợi ý đổi mới chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nhà đầu tư dự án BT cần trình đồng thời dự án phát triển trên đất được đổi, trong đó ưu tiên sử dụng vào mục đích an sinh xã hội.

Nhóm BĐS nhà ở giá trung bình và giá cao đang có xu hướng tăng cung nhà ở giá trung bình và giảm cung nhà ở giá cao. Hiện trạng này không đạt được kỳ vọng như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (2014) đã đặt ra đối với chính sách nhà ở cho cá nhân người nước ngoài. Trên thực tế, các hiệp định thương mại tự do đang triển khai và dòng đầu tư FDI đang hướng mạnh vào Việt Nam nhưng giao dịch nhà ở của người nước ngoài gần như không đáng kể.

Tất nhiên, lý do chủ yếu là Luật Nhà ở đã mở nhưng Luật Đất đai vẫn đóng, người nước ngoài chưa thực tin vì không thể mua nhà ở mà không có quyền sử dụng đất ở. Lời giải duy nhất là phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hưởng mở rộng quyền sử dụng đất ở đối với cá nhân người nước ngoài khi được mua nhà ở tại Việt Nam sao cho phù hợp.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai 2013, các dự án FDI phát triển BĐS nhà ở thương mại không được Nhà nước thu hồi đất để giao, cũng không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân trên thị trường (theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP), chỉ còn một cửa duy nhất là nhận chuyển nhượng dự án từ các nhà đầu tư trong nước (M&A). Giải pháp là phải sửa Điều 62 nói trên để mọi dự án FDI đều thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất.

Phân khúc BĐS du lịch đã tăng cung khá mạnh trong suốt 5 năm qua, sau khi các nhà đầu tư tiếp thu rất sáng tạo loại hình BĐS đa dụng (như condotel, shophouse, officetel,...) và giải quyết vốn đầu tư theo phương thức bán BĐS hình thành trong tương lai. Để thu hút mạnh các nhà đầu tư cá nhân vào các dự án BĐS du lịch, thời hạn sử dụng đất cho loại hình này phải được lâu dài, trong khi theo Luật Đất đai 2013 thì thời hạn sử dụng đất chỉ là 50 năm, cùng lắm được 70 năm.

Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế, nhiều địa phương đã "lách luật" giao đất ở được sử dụng lâu dài để phát triển các BĐS du lịch, một số địa phương khác không dám trái luật. Hoàn cảnh này đã tạo nên ngữ cảnh không bình thường trong thực thi pháp luật. Để thực hiện nhiệm vụ đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, nhất thiết phải sửa Luật Đất đai 2013 theo hướng nhà đầu tư dự án BĐS du lịch được lựa chọn chế độ sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn.

Phân khúc BĐS công nghiệp đã có những dấu hiệu khởi sắc trong khoảng 2 năm gần đây, trong đó tại thời điểm cuối năm 2018 độ lấp đầy các khu công nghiệp đã tăng tới mức 73%, giá thuê đất khu công nghiệp tại vùng trọng điểm kinh tế Đông Nam Bộ đã tăng 4,5% so với cuối năm 2017. Cầu phát triển công nghiệp đã tăng cao trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế mới.

Giữa 2018, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, trong đó cho phép kết nối trực tiếp vùng công nghiệp, vùng đô thị và vùng dịch vụ. Đây là yếu tố quan trọng tạo động lực mới cho phát triển BĐS công nghiệp. Từ nhu cầu này, cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng luật hóa một số chính sách quan trọng quy định tại Nghị định này để phát triển BĐS công nghiệp.

Phân khúc BĐS nông nghiệp hiện nay chưa đáp ứng được việc thực hiện chủ trương lớn của Chính phủ về phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. Theo quy định tại Điều 60, Điều 62, Điều 133 của Luật Đất đai 2013, các doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp chỉ còn một cửa duy nhất là nhận chuyển nhượng hoặc thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân rồi lại lên xin chính quyền thuê đất đó của Nhà nước, làm cho chi phí tiếp cận đất đai tăng gấp đôi.

Để khắc phục nhược điểm này, một số địa phương như Hà Nam, Vĩnh Phúc, v.v. đã xin với Chính phủ thí điểm cơ chế chính quyền thuê đất của dân rồi cho doanh nghiệp thuê lại đất đó. Việc chính quyền cho doanh nghiệp thuê đất là đúng luật, nhưng chính quyền thuê đất của dân là trái luật.

Như vậy, phải sửa Điều 133 của Luật Đất đai 2013 nhằm cho phép thực hiện dự án đầu tư trên đất nhận chuyển nhượng trên thị trường, đồng thời cho phép UBND cấp tỉnh có quyền thuê đất của người đang sử dụng đất. Đây là nội dung cần sửa gấp để tạo cơ hội cho phát triển BĐS nông nghiệp theo hướng nông nghiệp hiện đại quy mô lớn.

Nhìn lại toàn bộ thị trường BĐS hiện tại, tiềm năng phát triển là lớn, nhưng đang có biều hiện thiếu bền vững do rủi ro pháp luật quá lớn. Chúng ta cần sửa đổi nhiều luật, trong đó sửa đổi Luật Đất đai 2013 đóng vai trò đặc biệt quan trọng.


Tin nổi bật cùng chuyên mục